2025 전세사기 예방 완벽 가이드｜피해구제·보상 절차 총정리

최근 몇 년간 부동산 시장 불안정과 함께 전세사기 피해 사례가 전국적으로 급증했습니다. 보증금을 돌려받지 못한 피해자가 속출하면서 정부는 ‘전세사기 특별법’을 시행하고, 금융 및 주거 지원 대책을 강화했습니다. 2025년 현재 기준으로 전세사기를 예방하고, 만약 피해가 발생했을 때 받을 수 있는 법적·행정적 구제 절차를 정확히 알아두는 것이 매우 중요합니다.

이 글에서는 ① 전세사기 유형, ② 예방 방법, ③ 피해 구제 절차, ④ 정부 지원 제도를 순서대로 정리했습니다.

1. 전세사기란?

전세사기는 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 않거나, 불법적으로 다중 계약을 체결하는 행위를 의미합니다. 대표적인 유형은 다음과 같습니다.

• ① 이중계약형: 동일 주택에 여러 명과 전세계약을 체결하고 중복 보증금을 수령
• ② 깡통전세형: 주택담보대출이 과다해 실제 집값보다 전세금이 더 높아 회수가 불가능한 경우
• ③ 명의도용형: 소유자가 아닌 제3자가 임대인으로 위장해 전세계약 체결
• ④ 역전세형: 시세 하락으로 보증금 반환이 어려운 경우

⚠️ 주의: 계약 당시 등기부등본과 확정일자, 전입신고 3가지를 반드시 확인해야 합니다.

2. 전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트

전세계약 전후로 반드시 확인해야 할 핵심 사항은 다음과 같습니다.

• 등기부등본 확인: 집주인 명의, 근저당 설정 여부, 가압류 내역 확인
• 전세보증금과 시세 비교: 시세 대비 80% 이상이면 위험 신호
• 보증보험 가입: 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증 가입 필수
• 계약금 입금 계좌 확인: 반드시 소유자 본인 명의 계좌로 송금
• 확정일자·전입신고 즉시 완료: 임차권 보호의 기본 전제 조건

3. 전세사기 발생 시 대처 절차

피해가 발생했다면 신속한 법적 조치를 취해야 합니다. 절차는 다음과 같습니다.

① 임대인에게 내용증명 발송

보증금 반환 요청 내용을 내용증명 우편으로 발송해야 합니다. 이는 향후 법적 소송에서 증거로 활용됩니다.

② 임차권 등기명령 신청

임대인이 연락이 두절되었거나 집을 매매한 경우, 임차권 등기명령을 통해 임차인의 권리를 보존해야 합니다. 관할 법원에 등기신청서와 전세계약서, 주민등록등본을 제출합니다.

③ 전세보증금 반환소송 제기

내용증명 발송 후에도 반환이 이뤄지지 않으면, 민사소송을 제기해야 합니다. 법원 판결문을 통해 강제집행이 가능하며, 임대인의 재산(보증금, 임금, 예금 등)에 대해 압류조치가 가능합니다.

④ 형사고소 병행

임대인이 고의적으로 다중계약을 체결하거나 허위정보를 제공했다면, 사기죄(형법 제347조)로 형사고소가 가능합니다.

📝 참고: 2023년 이후 전세사기 피해자의 경우, 경찰청 ‘전세사기 특별수사본부’에서 신속수사 및 피해자 지원을 병행하고 있습니다.

4. 정부의 피해 구제 제도 (2025년 기준)

 

구분	지원내용	신청처
전세사기 피해자 인정제	지자체·국토부 심사를 통해 피해자로 공식 인정 시, 금융·주거지원 우선 제공	국토교통부, 해당 지자체
긴급주거지원	전세사기로 퇴거한 임차인에게 임시주택·공공임대 우선 제공	LH, SH공사
보증금 대체대출	피해자 대상 저금리 긴급생활자금 지원 (최대 1억원, 연 1~2%)	주택도시기금, 서민금융진흥원
법률구조 지원	무료 법률상담 및 소송대리 지원	대한법률구조공단

5. 전세보증금 반환보증 제도의 중요성

전세사기를 예방하기 위한 가장 실질적인 방법은 보증보험 가입입니다.

• 가입기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증
• 가입대상: 전세보증금 7억 이하, 임차보증금이 집값의 80% 이하
• 보장내용: 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 대신 지급
• 가입비용: 전세금의 약 0.1~0.2% 수준 (예: 전세금 2억 → 약 20만~40만원)

💡 팁: 계약 체결 후 바로 보증보험 가입이 가능하며, HUG 공식사이트에서 온라인 신청이 가능합니다.

6. 2025년 전세사기 특별법 주요 변경사항

2025년 개정된 전세사기 특별법에는 다음과 같은 변화가 포함되어 있습니다.

• 피해자 인정 기준 완화 (지자체 심사 절차 간소화)
• 임대인 재산 은닉 시 ‘형량 가중’ 적용
• 공공기관의 피해대출 심사기간 단축 (기존 30일 → 15일 이내)
• 보증보험 미가입 세입자도 구제대상 포함

7. 전세사기 예방을 위한 한 줄 조언

전세계약은 단순한 임대계약이 아닌 수천만 원이 오가는 금융거래입니다. 단 한 번의 방심이 큰 피해로 이어질 수 있으므로, 다음 3가지는 반드시 기억하세요.

• ① 계약 전 반드시 등기부등본과 전입세대 열람내역을 확인
• ② 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자를 완료
• ③ 보증보험에 반드시 가입

8. 마무리

전세사기는 한순간의 실수로 평생의 재산을 잃을 수 있는 심각한 범죄입니다. 그러나 사전에 꼼꼼히 확인하고, 정부의 보호제도를 활용하면 피해를 최소화할 수 있습니다. 전세 계약 전후로 항상 공식 서류를 직접 확인하고, 의심스러운 상황에서는 전문가의 조언을 받으시기 바랍니다.

2025년 현재 정부는 전세사기 피해자 지원센터를 전국 단위로 운영 중이니, 피해를 입으셨다면 즉시 국토교통부 전세피해지원센터 (☎ 1533-8119)로 문의하세요.